住房以旧换新有了“山东方案”

　　大众日报记者 方垒
　　12月12日，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，对十部门近日联合印发的《关于住房“以旧换新”的指导意见》进行解读。《意见》旨在打通新房、二手房市场，持续释放住房领域消费需求。省住房城乡建设厅副厅长麻鹏飞表示，《意见》总结提炼各地实践经验，通过建立规范有序的换新模式、提出金融支持措施、完善服务流程等方式，缩短交易周期，打通市场置换不畅的堵点，缓解换房资金压力，将有效促进住房以旧换新，推动住房消费健康发展。
　　三种模式破解“卖旧”焦虑
　　换房子最担心什么？“旧房卖不出去，新房不敢定”或者“新房定了，旧房却卖不掉”。
　　《意见》提出“卖旧换新、收旧换新、拆旧换新”三种模式。针对传统的“卖旧买新”，支持房地产经纪机构推广“帮卖”，由房产经纪机构、房企与购房者签订三方协议，如旧房按期售出，则置换流程推进；若未在规定时间售出，则由房地产经纪机构联合房企“兜底收购”或退还新房意向金。
　　“收旧换新”模式提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。其中，由政府主导收储辖区内的普通商品住房，可用作保障性住房、长租房、人才公寓等。由房企主导的，购房群众先行支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。
　　“拆旧换新”模式鼓励各市一项目一策推进老旧住房自主更新、原拆原建，对符合规划的老旧住房，允许在资金平衡的前提下补齐公共配套设施，甚至允许新增建筑量不计入容积率。
　　加大换新购房补贴力度
换房之难，还难在换房成本高。《意见》打出组合拳，推动“降本增效”。
　　真金白银的补贴直接减轻负担。《意见》提出降低交易成本的两种方式。一是加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放以旧换新补贴。二是鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。
　　省住房城乡建设厅总经济师尹枝俏介绍，目前，枣庄、东营等8市出台发放以旧换新补贴支持政策；济南对出售自有住房并购买济南新建商品住房的，给予最高10万元补贴。
　　在金融支持方面，我省将拓宽住房公积金使用范围，开展二手房“带押过户”业务，以旧换新购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。
　　制定二手房价格评估细则
　　房屋置换，无论是“先卖后买”还是“先买后卖”，都在一定程度上存在着周期长、不确定性高、流程繁琐等现实痛点。
　　《意见》提出要优化“一站式”服务，推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，最大限度减少居民“多头跑、反复问”。
　　针对大家普遍关注的旧房价格，我省将完善旧房评估服务机制，指导各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。同时，推行多元化评估方式，推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。
　　在网签备案环节，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签。
　　此外，《意见》不仅考虑了购房者，更兼顾市场可持续性。鼓励旧房“微改造+功能升级”再售、支持旧房用于发展租赁住房，既盘活了存量资产，又完善了住房保障体系，将实现民生改善与市场健康发展的双赢。