□江舟
想要安家，首先要有一个家。除了祖上有宅子无须另置的人以外，想安家就离不开房屋交易。与今天一样，房屋交易少不了“中介”，也就是房产经纪人。在中国各个城市的档案馆里，清朝、民国的房地产契证并不少见，也很容易找到所谓“经纪人”的名字，只不过，当时社会对他们的称呼是“房牙”。
房牙这个称谓是从“牙商”延伸而来的。汉朝时，人们将这种撮合买卖的中间人叫“节驵侩”，“侩者，会合两家交易者；阻者，其首率也”。而“侩”这个字，后来就逐渐发展为“市侩”这一贬义词，用来形容唯利是图、庸俗可厌的人。
《南齐书》里记载了一个有趣的故事：南齐有个人叫崔慰祖，想卖掉自家的房子，就找了个中介。中介问：“您这套房想卖多少钱？”崔慰祖说：“45万。”中介问还能不能往下降一降？崔慰祖不同意。中介就说，那到时候你跟买主说这套房卖46万，多卖的那1万归我。崔慰祖回答说：“是即同君欺人，岂是我心乎？”正气凛然地表示合伙骗人不应是自己的所作所为。
到了唐朝，房产经纪人有了正式的名称，就是房牙。唐朝的经纪人多被称为牙郎或牙人，因为干这一行的多从事牛马等牲口交易，所以必须得是识别牲口年龄的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齿，对牲口的价格就了然于胸。于是，“牙郎”慢慢成了吃中介这碗饭的人的统称。唐朝最有名的牙郎当数安禄山和史思明，据《旧唐书》记载，二人都通晓六蕃语，在边境做互市牙郎，后来凭借语言优势从经纪人转变为职业军人。
古代房牙行业的春天，要等到五代十国乃至北宋初年。后唐皇帝唐明宗下令，凡是产业、人口、牲畜交易，必须由牙人经手担保，违反者要受到处罚。之所以这么规定，是因为交易只有通过牙人经手，政府才能收取契税。这一政策延续到宋朝，力度就更大了， 《宋刑统》规定： “田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”——买卖房子和土地，必须由牙人经手，否则就按偷盗论处。想想房子多值钱，按宋朝这种法律，谁要是胆敢不找牙人经手，那板子能把屁股打烂，坐牢能把牢底坐穿。
不过宋朝的房屋买卖，实际操作起来要比现代复杂得多，因为当时卖房有一个“先问亲邻”制度。首先要询问亲属有无购买意愿，随后要依次询问房宅东、南、西、北四个方向的邻居，只有他们都确认不买后，才轮到真正的购买者。古代中国是宗族社会，田宅外售相当于是宗族财产的流失，这一制度正是为维护宗族利益所采取的手段。
到了明清时期，房牙在业务上已经非常成熟，一张房契要注明买卖双方姓名、房屋坐落、房屋四至、产权情况、阴沟、暗道、水源、地税、是否一次性付款等项目。房牙兼有中介、评估、登记代理、监督交易双方照章纳税等多项业务，相当于如今房产经纪人、房产评估师、不动产登记代理人和税务稽查员这四种职业的合体。不过想当上房牙也不容易，要向官府领取执照并缴纳税金，行业也有协会，每隔几年官府还要办个年检。
在房产交易中，房牙忙前忙后当然不是无偿劳动。按照常规，佣金是 “成三破二”——买主出房价的3%，卖主出2%。 《四世同堂》中的房牙金三爷，北平城的瓦片就是他的铁杆庄稼，就依靠这5%的佣金生活。到了民国，最文艺的房产经纪人当数诗人徐志摩。当时普通百姓每月大概赚10块大洋，而徐志摩稿费在600块大洋左右，奈何太太陆小曼挥霍无度，这位不屑市侩气的诗人也不得不干起房产中介的营生。当时中介佣金是买卖双方共收2.5%，一单生意就能赚400块大洋，可见这一行利润之丰。
然而，总有一些贪心的房牙，在合法收入之外还要给买卖双方找碴儿出难题，通过各种手段从中获取不菲利益。晚清的江浙沪地区对这群房牙有一个非常形象的称谓——“白蚂蚁”，形容其疯狂吞噬房屋。据 《清稗类钞》记载： “白蚂蚁系地皮房屋之掮客也。倚此营生，专蛀人家房屋。”
话说古代房中介
《山东工人报》（2026年03月16日 第A4版）
想要安家，首先要有一个家。除了祖上有宅子无须另置的人以外，想安家就离不开房屋交易。与今天一样，房屋交易少不了“中介”，也就是房产经纪人。在中国各个城市的档案馆里，清朝、民国的房地产契证并不少见，也很容易找到所谓“经纪人”的名字，只不过，当时社会对他们的称呼是“房牙”。
房牙这个称谓是从“牙商”延伸而来的。汉朝时，人们将这种撮合买卖的中间人叫“节驵侩”，“侩者，会合两家交易者；阻者，其首率也”。而“侩”这个字，后来就逐渐发展为“市侩”这一贬义词，用来形容唯利是图、庸俗可厌的人。
《南齐书》里记载了一个有趣的故事：南齐有个人叫崔慰祖，想卖掉自家的房子，就找了个中介。中介问：“您这套房想卖多少钱？”崔慰祖说：“45万。”中介问还能不能往下降一降？崔慰祖不同意。中介就说，那到时候你跟买主说这套房卖46万，多卖的那1万归我。崔慰祖回答说：“是即同君欺人，岂是我心乎？”正气凛然地表示合伙骗人不应是自己的所作所为。
到了唐朝，房产经纪人有了正式的名称，就是房牙。唐朝的经纪人多被称为牙郎或牙人，因为干这一行的多从事牛马等牲口交易，所以必须得是识别牲口年龄的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齿，对牲口的价格就了然于胸。于是，“牙郎”慢慢成了吃中介这碗饭的人的统称。唐朝最有名的牙郎当数安禄山和史思明，据《旧唐书》记载，二人都通晓六蕃语，在边境做互市牙郎，后来凭借语言优势从经纪人转变为职业军人。
古代房牙行业的春天，要等到五代十国乃至北宋初年。后唐皇帝唐明宗下令，凡是产业、人口、牲畜交易，必须由牙人经手担保，违反者要受到处罚。之所以这么规定，是因为交易只有通过牙人经手，政府才能收取契税。这一政策延续到宋朝，力度就更大了， 《宋刑统》规定： “田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”——买卖房子和土地，必须由牙人经手，否则就按偷盗论处。想想房子多值钱，按宋朝这种法律，谁要是胆敢不找牙人经手，那板子能把屁股打烂，坐牢能把牢底坐穿。
不过宋朝的房屋买卖，实际操作起来要比现代复杂得多，因为当时卖房有一个“先问亲邻”制度。首先要询问亲属有无购买意愿，随后要依次询问房宅东、南、西、北四个方向的邻居，只有他们都确认不买后，才轮到真正的购买者。古代中国是宗族社会，田宅外售相当于是宗族财产的流失，这一制度正是为维护宗族利益所采取的手段。
到了明清时期，房牙在业务上已经非常成熟，一张房契要注明买卖双方姓名、房屋坐落、房屋四至、产权情况、阴沟、暗道、水源、地税、是否一次性付款等项目。房牙兼有中介、评估、登记代理、监督交易双方照章纳税等多项业务，相当于如今房产经纪人、房产评估师、不动产登记代理人和税务稽查员这四种职业的合体。不过想当上房牙也不容易，要向官府领取执照并缴纳税金，行业也有协会，每隔几年官府还要办个年检。
在房产交易中，房牙忙前忙后当然不是无偿劳动。按照常规，佣金是 “成三破二”——买主出房价的3%，卖主出2%。 《四世同堂》中的房牙金三爷，北平城的瓦片就是他的铁杆庄稼，就依靠这5%的佣金生活。到了民国，最文艺的房产经纪人当数诗人徐志摩。当时普通百姓每月大概赚10块大洋，而徐志摩稿费在600块大洋左右，奈何太太陆小曼挥霍无度，这位不屑市侩气的诗人也不得不干起房产中介的营生。当时中介佣金是买卖双方共收2.5%，一单生意就能赚400块大洋，可见这一行利润之丰。
然而，总有一些贪心的房牙，在合法收入之外还要给买卖双方找碴儿出难题，通过各种手段从中获取不菲利益。晚清的江浙沪地区对这群房牙有一个非常形象的称谓——“白蚂蚁”，形容其疯狂吞噬房屋。据 《清稗类钞》记载： “白蚂蚁系地皮房屋之掮客也。倚此营生，专蛀人家房屋。”